Uchwała Nr XVI-105/2007

UCHWAŁA NR XVI/105/2007

Rady Miejskiej w Dobrej

z dnia 28 grudnia 2007 roku

w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Dobra w latach 2008- 2012.

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym /t.j. Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późniejszymi zmianami/ oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz. U. Z 2005r. Nr 31 poz.266 z późniejszymi zmianami/ Rada Miejska w Dobrej uchwala, co następuje:

§ 1. Uchwala się program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Dobra

na lata 2008 - 2012, stanowiący załącznik do uchwały.

§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Dobrej.

§ 3. Uchwała wchodzi w życie z dniem 01stycznia 2008r.

Załącznik

do Uchwały Nr XVI/105/2007

Rady Miejskiej Dobra

z dnia 28 grudnia 2007 roku.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem

• GMINY DOBRA

na lata 2008 - 2012

Rozdział I.

Wielkość i stan techniczny zasobu mieszkaniowego.

Gmina Dobra sprawuje zarząd nad 109 budynkami mieszkalnymi /zgodnie z definicją budynku wg ustawy Prawo Budowlane/ z tego:

- 40 budynków z 79 lokalami mieszkalnymi stanowi zasób mieszkaniowy

samodzielnie administrowany przez Administrację Mienia Komunalnego.

- 69 budynków z 129 lokalami mieszkalnymi stanowi udział w nieruchomościach

wspólnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych

Podział zasobów mieszkaniowych według okresu budowy

Rok budowy	Ilość budynków
Przed 1945	99
1945-1970	3
1970-1973	7
Razem:	109

Z posiadanych budynków jedynie 9,1 % zostało wybudowanych w okresie powojennym, natomiast 90,8 % powstała przed 1945 rokiem. Negatywnie rzutuje to na stan techniczny całego zasobu mieszkaniowego.

W większości są to obiekty mocno wyeksploatowane, obciążone wieloma wadami budowlanymi, których usuwanie powoduje powstawanie dodatkowych kosztów.

Najwięcej problemów stwarzają:

- izolacja p/wilgociowa pionowa i pozioma,

- izolacja termiczna przegród zewnętrznych i dachów,

- stolarka drzwiowa i okienna,

- pokrycie dachów,

- instalacje elektryczne,

- popękane ściany wewnętrzne i zewnętrzne

Rozdział II.

Analiza potrzeb remontów i modernizacji budynków mieszkalnych Gminy Dobra w latach 2008 - 2012.

Stan techniczny budynków mieszkalnych Gminy Dobra jest zróżnicowany i zależy od ich wieku , konstrukcji, oraz wyposażenia w instalacje. W celu poprawy stanu technicznego zasobów w latach 2008-2012 niezbędne będzie wykonanie szeregu prac remontowych i modernizacyjnych a w szczególności:

Lp .	Rodzaj robot	Okres realizacji	Szacunkowy koszt (tys. zł
1	Modernizacja instalacji elektrycznych i hydraulicznych	5 lat	100
2	Roboty różne w mieszkaniach komunalnych we wspólnotach mieszkaniowych	5 lat	91
3	Prace ogólnobudowlane ; Murarsko - tynkarskie Dekarsko - blacharskie Stolarka budowlana Malarskie i elewacje Zduńskie Kominiarskie Roboty różne ( awarie , rozbiórki )	lat lat lat lat lat lat 5 lat	15 364 64 114 52 33 119
4	Dokumentacje , ekspertyzy , inwentaryzacje ,przeglądy elektr,budowlane	5 lat	28
RAZEM:			980

Realizacja potrzeb remontowych i modernizacyjnych zapewniających poprawę stanu technicznego budynków wymagałaby poniesienia na ten cel w okresie 2008 - 2012

/ zgodnie z tabelą/ wydatków w wysokości 980 tys. zł.

Wielkość potrzeb remontowych i modernizacyjnych Gminnego zasobu mieszkaniowego zdecydowanie przewyższa możliwości finansowe Gminy Dobra.

Z tego też względu w latach 2008 - 2012 / poza wykonywaniem bieżących napraw, konserwacji i usuwaniem awarii / planuje się wykonywanie głównie remontów zapewniających poprawę bezpieczeństwa budynków i ich mieszkańców oraz zabezpieczenie budynków przed szkodliwym oddziaływaniem czynników zewnętrznych .

Należą do nich:

• remonty pokryć dachowych i konstrukcji dachowych,

• remonty stropów,

• remonty kominów,

• wymiany instalacji elektrycznych,

• wykonanie izolacji przeciwwilgociowych

• Plan potrzeb remontowych i modernizacyjnych budynków mieszkalnych Gminy Dobra na lata 2008 - 2012 (wartości podano w tys. złotych).

Lp	Rodzaj robót	2008	2009	2010	2011	2012
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11	Murarsko - tynkarskie Dekarsko - blacharskie Stolarka budowlana Malarskie i elewacyjne Instalacje elekt.i hydrauliczne Zduńskie Kominiarskie Roboty różne(awaria,rozbiórki itp.) Roboty rożne ( bud.komun.we wspól. ) Przeglądy elektryczne Przeglądy budowlane	3 78 13 30 44 12 6 14 17 0 4	3 95 13 13 28 11 7 12 17 0 5	3 60 11 29 12 10 7 34 23 0 4	3 69 14 20 9 10 7 30 17 0 5	3 62 13 22 7 9 6 29 17 6 4
Razem		221	204	193	184	178

Uwaga:

Wysokość dotacji Gminy i zakres prac remontowych finansowanych z budżetu będzie ustalana przy konstrukcji budżetu Gminy na każdy rok.

Rozdział III.

Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach.

Na podstawie analizy dotychczasowej sprzedaży lokali mieszkalnych stwierdza się, że średnia sprzedaż lokali mieszkalnych w latach 2003 - 2007 kształtowała się na poziomie ok.20 lokali rocznie /sprzedano 99 lokali mieszkalnych/. Bezpośredni wpływ na tempo sprzedaży lokali mieszkalnych zasobu gminnego będzie miała aktualna sytuacja gospodarcza w Gminie Dobra.

W związku z tym sprzedaż na lata 2008 - 2012 przyjęto na poziomie:

2008 r. - 22 szt.

2009 r. - 15 szt.

2010 r. - 12 szt.

2011 r. - 10 szt.

2012 r. - 8 szt.

Ze sprzedaży wyłączone będą lokale:

- najmowane na czas trwania stosunku pracy,

- nie zasiedlone - przeznaczone na lokale zamienne

Sprzedaż lokali mieszkalnych objętych wykazem lokali do sprzedaży na dany rok położonych w budynkach komunalnych będzie realizowana na wniosek najemcy.

Gmina będzie dążyć do całkowitej sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych , przy czym w razie odmowy nabycia lokalu przez jego najemcę , dopuszcza się zbycie tego lokalu obciążonego umową najmu w drodze przetargu nieograniczonego.

Rozdział IV.

Zasady polityki czynszowej.

1.Stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali ustala Burmistrz Dobrej w oparciu o zasady określone niniejszą uchwałą, o ile ustawy szczegółowe nie stanowią inaczej.

2.Zmiana stawek czynszu następować będzie nie częściej niż co 6 miesięcy zgodnie

z art.9 pkt.1b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dn. 21 czerwca 2001roku ( Dz.U. Nr. 31 poz.266 z 2005 roku z późniejszymi zmianami) .

3.Wysokość stawek czynszu określana będzie na podstawie obowiązującego wskaźnika przeliczeniowego.

4.Przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa zachodniopomorskiego i miasta Szczecina ogłaszanego przez Wojewodę Zachodniopomorskiego w Dzienniku Urzędowym Województwa.

5.Ustala się na lata 2008 - 2012 maksymalne stawki czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w wysokości:

1. w 2008 roku - 2,00 % wskaźnika przeliczeniowego,

2. w 2009 roku - 2,15 % wskaźnika przeliczeniowego,

3. w 2010 roku - 2,30 % wskaźnika przeliczeniowego,

4. w 2011 roku - 2,45 % wskaźnika przeliczeniowego,

5. w 2012 roku - 2,60 % wskaźnika przeliczeniowego.

6.Ustala się główne czynniki podwyższające oraz wysokość podwyżki maksymalnej stawki czynszu, o której mowa w pkt. 5, w związku z wyposażeniem lokalu mieszkalnego w instalacje:

1. lokal z wc i łazienką - 30 %,

2. lokal z centralnym ogrzewaniem - 30 %,

3. lokal z ciepłą wodą - 30 %,

.7.Ustala się dodatkowe czynniki obniżające oraz wysokość obniżki maksymalnej stawki czynszu, o której mowa w pkt 5:

1. lokal położony w budynku substandardowym - 10 %,

2. lokal położony na terenie wsi - 10 %,

3. lokal ze wspólną używalnością pomieszczeń - 5%.

8.Ustalając stawkę należną czynszu stosuje się najwyżej dwa dodatkowe czynniki obniżające, o których mowa w pkt. 7, najkorzystniejsze dla najemcy

9.Przez lokal wyposażony w centralne ogrzewanie należy rozumieć lokal ogrzewany energią cieplną dostarczaną z ciepłowni lub kotłowni lokalnej .

10.Przez łazienkę należy rozumieć wydzielone w lokalu pomieszczenie posiadające stałe instalacje: wodociągowo - kanalizacyjne, ciepłej wody dostarczanej centralnie bądź z urządzeń zainstalowanych w lokalu oraz urządzenia łazienkowe /wannę, brodzik lub kabinę natryskową/.

11.Przez w.c. należy rozumieć doprowadzoną do łazienki lub wydzielonego pomieszczenia instalację wodociągowo - kanalizacyjną z podłączoną muszlą sedesową i spłuczką; wydzielone pomieszczenie może być położone poza lokalem na tej samej kondygnacji.

12.Przez lokal wyposażony w ciepłą wodę należy rozumieć lokal do którego ciepła woda dostarczana jest z ciepłowni lub kotłowni lokalnej.

13.Przez urządzenia wodociągowo - kanalizacyjne należy rozumieć przynajmniej jedno ujęcie wody oraz odpływ wewnątrz lokalu.

14.Przez lokal w budynku substandardowym należy rozumieć lokal położony w budynku, który ze względu na zły stan techniczny został przeznaczony do rozbiórki decyzją organów nadzoru budowlanego lub opinią techniczną osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, działającej na zlecenie Burmistrza Dobrej.

15.Przez lokal położony na terenie wsi należy rozumieć lokal położony poza granicami administracyjnymi miasta Dobra,

16.Przez lokal ze wspólną używalnością pomieszczeń należy rozumieć lokal z używalnością kuchni, łazienki, w.c. lub przedpokoju przez więcej niż jedno gospodarstwo domowe.

17.Stawkę czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu socjalnego ustala się w wysokości 20% stawki, o której mowa w pkt. 5.

18.Najemcy lokali opłacają czynsz miesięczny z góry do 10 każdego dnia miesiąca.

19.Wysokość czynszu miesięcznego stanowi 1/12 iloczynu stawki ustalonej zgodnie z zasadami określonymi powyżej oraz ilości m² powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu.

• Rozdział V.

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami oraz przewidywane zmiany w tym zakresie.

1. Gminnym zasobem mieszkaniowym gospodaruje Burmistrz Dobrej.

Gospodarowanie zasobem gminnym polega w szczególności na:

1/ ewidencjonowaniu nieruchomościami

2/ sporządzaniu planów wykorzystania zasobu mieszkaniowego

3/ zabezpieczeniu nieruchomości przed uszkodzeniami lub zniszczeniem

4/ wykonywaniu czynności związanych z naliczaniem należności i windykacją tych należności

5/ współpracy z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami

6/ podejmowaniu czynności w postępowaniach sądowych o roszczenia w stosunku najmu i dzierżawy lub innych praw rzeczowych na nieruchomości.

5.2. Zarządzanie zasobami:

1. komunalnymi odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz. U.z 2005r. Nr 31 poz. 266 z pón.zmianami ), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004. nr 261 poz. 2603 z późn.zmianami ) Kodeksu Cywilnego, uchwał Rady Miejskiej i innych przepisów,

2. lokalami stanowiącymi współwłasność w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz. 903 z późn.zmianami), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ), Kodeksu Cywilnego i innych przepisów.

Zarząd lokalami stanowiącymi zasób mieszkaniowy gminy oraz wspólnot z

udziałem gminy sprawuje zakład Administracji Mienia Komunalnego w Dobrej.

Rozdział VI.

• Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

6. Średnie stawki opłat w gminnym zasobie mieszkaniowym w latach 2008-2012.

Wyszczególnienie	2008	2009	2010	2011	2012
Stawka % maksymalna wskaźnika przeliczeniowego	2,00	2,15	2,30	2,45	2,60
Stawka zł maksymalna Za 1 m 2	4,62	4,97	5,31	5,66	6,01
Średnia stawka zł za 1m2	1,77	1,94	2,09	2,27	2,5

1. Środki na utrzymanie zasobu mieszkaniowego.

W latach obowiązywania programu finansowanie gospodarki mieszkaniowej odbywać się będzie z następujących żródeł:

1.wpływów z czynszów

2.wpływów z czynszów za lokale użytkowe

3.dochodów ze sprzedaży zasobów mieszkaniowych.

4.innych środków budżetowych.

• Rozdział VII.

• Wysokość wydatków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Gminy.

7.1 Koszty utrzymania zasobów komunalnych.

Koszty utrzymania zasobów obejmują dwa podstawowe elementy:

• koszty eksploatacji

• koszty utrzymania technicznego

/ w tyś.zł/

	2008	2009	2010	2011	2012
Eksploatacja	221	203	193	201	178
Remonty	221	204	193	184	178
RAZEM:	442	407	386	385	356

Przewiduje się, iż wydatki na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy będą wzrastały corocznie zgodnie ze wzrostem czynszu.

7.2. Koszty energii cieplnej

Oprócz kosztów utrzymania , związanych z eksploatacją i technicznym utrzymaniem występują w zasobach koszty centralnego ogrzewania . Skala tych kosztów w zasobach Gminy jest mała , gdyż dotyczy ona tylko 7,2 % ogólnej powierzchni, tj. 13 lokali mieszkalnych. Opłaty użytkowników pokrywają w całości koszty zakupu energii cieplnej.

Rozdział VIII.

Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy.

1.Planuje się sprzedaż lokali w ilości określonej w rozdziale 3.

2.Bezpośredni wpływ na tempo sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu gminy

będzie miała, aktualna sytuacja gospodarcza w Gminie Dobra,

3.Gmina Dobra uczestniczy w remontach budynków realizowanych przez wspólnoty

mieszkaniowe, w których jest współwłaścicielem nieruchomości.

4.W razie zagrożenia życia lub zdrowia ludzkiego gmina może przeprowadzić

remont z własnych środków.

5. Dopuszcza się zamiany lokali w przypadku remontów budynków i lokali

UZASADNIENIE:

Na podstawie art.21 ust.1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego

/DZ.U. NR 31 poz.266 z 2005r/ Rada Gminy uchwala wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na okres 5 lat. Poprzednia uchwała w powyższej sprawie NR VII/65/2003 z dnia 24.04.2003 roku traci ważność z dniem 31.12.2007roku.